Punta Cana vs Tulum immobilier pour investisseurs Airbnb Caraïbes

Commission acheteur standard payée par le vendeur / promoteur au closing — elle n'augmente pas ton prix d'achat. Nos honoraires sont écrits avant toute visite, et nous refusons les rétro-commissions cachées des promoteurs.

Non. On benchmarke chaque projet sur les ventes comparables réelles et la performance Airbnb réelle de la même zone. Si un promoteur est 15–20 % au-dessus du marché ou projette des rendements irréalistes, on le dit et on passe — même si sa commission est double.

Toujours. La tour de prospection existe justement pour écarter. Nos acheteurs sérieux voient 8–12 biens et seulement 2–3 survivent aux chiffres — c'est exactement le but.

Non. Standard : 3 % de droits de mutation + ~1 % notaire + ~500 $ d'assurance titre. Le reste (avocat, escrow, due diligence) est chiffré à l'avance et détaillé — aucune surprise.

Oui. On est neutre côté zone — on va là où les chiffres et ton brief mènent. La shortlist mélange les zones si ça correspond, ou se concentre sur une.

La plupart des deals se font en cash USD, mais les banques dominicaines accordent désormais 50–60 % LTV aux étrangers à 7,5–9 % sur du bâti. On t'introduit à deux banques pour devis — sans engagement.

On te passe à des gestionnaires de biens vérifiés (18–22 % du revenu, sans exclusivité), on aide au onboarding Airbnb / Booking et on reste joignable sur WhatsApp toute la première année.

En prix affiché, parfois — mais c'est un piège. Les pré-ventes Tulum jungle à 180 k$ échouent régulièrement en due diligence de titre (le terrain ejido ne peut pas être librement vendu aux étrangers), et celles qui closent nécessitent 40 k$+ de setup fideicomiso. Les condos Punta Cana en pleine propriété à 180–240 k$ ferment proprement en 4–6 semaines.

Oui. La plage principale de Tulum est frappée chaque semaine de mai à octobre par des quantités industrielles, avec un budget municipal de nettoyage limité. Les plages Pavillon Bleu de Punta Cana (Juanillo, zone hôtelière Bávaro) opèrent un dispositif coordonné de 30 M$/an — passages tracteur quotidiens, barrières offshore, équipes financées par les hôtels. L'eau se trouble en juin–août, mais les plages restent praticables.