29 août 2026 · 15 min de lecture
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Oui, les étrangers peuvent acheter en République dominicaine avec les mêmes droits que les citoyens — sans résidence. Voici comment fonctionne vraiment le processus en 2026, ce que ça coûte, et par où commencer.
Oui. La République dominicaine est l'un des marchés immobiliers les plus ouverts des Caraïbes. Depuis 1998, les acheteurs étrangers ont exactement les mêmes droits de propriété que les citoyens dominicains : acheter à son nom, posséder le terrain en pleine propriété (pas de bail emphytéotique), revendre quand on veut et transmettre à ses héritiers. Aucune résidence, aucun visa, aucun partenaire local, aucune société requis.
Cela surprend. Le Mexique encadre les achats en bord de mer via des fiducies bancaires, la Thaïlande interdit aux étrangers de posséder la terre, et l'Amérique centrale empile les permis. La République dominicaine n'a rien de tout cela — votre nom va directement sur le titre au Registro de Títulos, comme n'importe quel acheteur dominicain.
Nous sommes Cana Tours, un opérateur local basé à Bávaro. Chaque semaine, nous conduisons des voyageurs en excursion qui posent la même question au retour de Saona : « On pourrait vraiment acheter quelque chose ici ? » Ce guide est la réponse honnête que nous leur faisons, par écrit — et c'est aussi pourquoi nous avons créé CanaKeys.com, notre site sœur pour parcourir des annonces vérifiées au lieu de deviner depuis sa chaise longue.
Voir l'aperçu immobilier de Punta Cana →L'aéroport international de Punta Cana est le plus fréquenté des Caraïbes et les arrivées touristiques battent record sur record. Pour un acheteur, cela signifie une chose : la demande locative est structurelle, pas un effet de mode. Le corridor touristique tourne douze mois sur douze.
Comparés aux autres marchés caribéens, les prix d'entrée restent bas. Un appartement moderne d'une chambre à pied de plage à Bávaro démarre autour de 130 000 $. À la Barbade, aux Caïmans ou aux Bahamas, multipliez par trois ou quatre — pour des tarifs de nuitée similaires.
Le troisième moteur, c'est l'incitation fiscale CONFOTUR (voir plus bas) : les programmes neufs certifiés économisent les 3 % de taxe de transfert et jusqu'à 15 ans d'impôt foncier annuel. Quasiment tous les projets neufs de Bávaro et Cap Cana sont certifiés.
Et honnêtement ? Une grande partie des acheteurs commence comme vacanciers. Les estimations du secteur disent qu'environ 9 investisseurs immobiliers sur 10 à Punta Cana sont d'abord venus en touristes — ils ont fait un tour immobilier lors d'un voyage suivant, fait leurs calculs et acheté.
1. Trouver le bien et négocier. Les prix sont presque toujours affichés en dollars américains. Les programmes neufs ont des grilles fixes ; sur la revente, il y a généralement 3 à 8 % de marge de négociation.
2. Réservation. Vous signez un accord de réservation et versez un petit dépôt — typiquement 1 000 à 5 000 $ sur la revente, ou des frais fixes en neuf. Le bien est retiré du marché pendant la vérification.
3. Due diligence (2 à 4 semaines). Votre avocat — votre avocat, pas celui du vendeur — vérifie le titre au Registro de Títulos : chaîne de propriété, privilèges, hypothèques, et que le deslinde (le bornage officiel) est propre. Cette étape n'est pas optionnelle. C'est la partie la plus importante de tout l'achat.
4. Promesa de Venta (promesse de vente). Un contrat contraignant, notarié, qui fixe prix, calendrier de paiement et date de clôture. Sur la revente, vous payez ici typiquement 10 à 30 %. Sur plan, c'est ici que démarre l'échéancier (souvent 20 % pendant la construction, des tranches, le solde à la livraison).
5. Clôture. Paiement final, signature de l'acte de vente définitif (Contrato de Venta Definitivo) devant notaire, puis dépôt au Registro de Títulos. Le registre émet le nouveau certificat de titre à votre nom. Délai total : 30 à 90 jours sur la revente, plus long sur plan (vous achetez pendant la construction).
Acheter à distance est normal : avec une procuration notariée, votre avocat signe pour vous. Environ un tiers des achats étrangers que nous voyons se concluent sans que l'acheteur prenne l'avion.
Prévoyez 3 à 6 % du prix d'achat en sus, ventilés ainsi :
Taxe de transfert — 3 %. Calculée sur la valeur fiscale (souvent inférieure au prix de vente). Payée une fois, au transfert du titre. Zéro si le bien est certifié CONFOTUR.
Honoraires d'avocat — 1 à 1,5 %. Votre avocat indépendant pour la vérification, les contrats et la clôture. N'économisez pas ici.
Notaire et registre — environ 0,5 à 1 % combinés.
Impôt foncier annuel (IPI) — 1 % de la valeur cadastrale au-dessus d'environ 170 000 $ (le seuil d'exonération est ajusté périodiquement). En dessous : rien. Biens CONFOTUR : exonérés jusqu'à 15 ans.
Charges courantes : charges de copropriété typiques de 1,50 à 3 $ par m² par mois dans les résidences gérées ; la gestion locative coûte généralement 20 à 30 % des revenus.
Pas de piège de plus-value pour les non-résidents, pas d'impôt sur la fortune, aucune restriction pour rapatrier loyers ou produit de vente. Pour les questions de devises et de paiement : notre guide sur l'argent à Punta Cana.
CONFOTUR (loi 158-01) est l'incitation publique au développement touristique. Quand un programme neuf est certifié, les acheteurs obtiennent deux avantages majeurs : pas de taxe de transfert de 3 % à la clôture et pas d'impôt foncier annuel de 1 % jusqu'à 15 ans à compter de la livraison.
Sur un appartement de 250 000 $, c'est environ 7 500 $ économisés à la clôture plus 2 500 $ par an — de l'argent réel qui change sensiblement l'équation d'investissement.
Ce que CONFOTUR ne fait pas : il ne garantit pas que le promoteur livrera à temps, n'assure pas vos paiements et ne transforme pas un mauvais emplacement en bon. Le certificat s'attache au projet, pas à votre lot — faites toujours confirmer le numéro de résolution CONFOTUR du projet pendant la due diligence.
Presque tous les programmes neufs des zones touristiques l'ont. La revente et les bâtiments anciens, généralement pas — une des raisons pour lesquelles l'achat sur plan domine chez les étrangers.
Bávaro / El Cortecito / Los Corales — le moteur de rendement. Appartements à pied de plage dès environ 130 000 $, rendements bruts de 9–11 %, forte occupation. Pour les acheteurs orientés cashflow. Tous les chiffres dans le guide d'investissement Bávaro.
Cap Cana — la réserve fermée de luxe : golf Punta Espada, la marina, plage Juanillo. Entrée autour de 350 000 $ pour les résidences de marque, villas dès 1,2 M$. Rendement moindre (6–8 %), meilleure préservation du capital. Voir le guide Cap Cana.
Cocotal / Downtown Punta Cana — communauté de golf à mi-chemin, prisée des locataires longue durée et des nomades digitaux ; entrée dès environ 110 000 $.
Uvero Alto et Macao — le nord émergent : parc plus récent, moins dense, transfert plus long (45 min), plus longue piste de croissance. Appartements dès environ 180 000 $.
Cabeza de Toro — petite péninsule entre Bávaro et Cap Cana avec sa marina ; le faible inventaire tient les prix, prisée des familles de plaisanciers.
L'analyse complète zone par zone avec les données d'appréciation est sur notre hub immobilier.
Parcourir les annonces vérifiées sur CanaKeys.com →La fourchette honnête de rendement locatif brut en 2026 : 6 à 11 %, dépendant presque uniquement de la zone et de la qualité de gestion. Bávaro en pied de plage en haut, Cap Cana en bas mais avec meilleure appréciation.
L'occupation dans les zones prime tourne entre 65 et 78 % en moyenne annuelle — de janvier à avril, c'est quasiment complet ; septembre et octobre sont les mois creux.
Net n'est pas brut. Déduisez la gestion (20–30 % des loyers), les charges, la copropriété, le ménage et les commissions de plateforme — la plupart des propriétaires atterrissent à 55–65 % du brut. Nous avons publié tous les calculs dans le rendement Airbnb moyen à Punta Cana.
La location courte (Airbnb) bat la longue durée dans les zones de plage ; la longue durée gagne à Verón et Downtown. Pour comparer d'abord la vie en location de vacances au resort, lisez notre comparatif Airbnb vs resorts — le même arbitrage à l'échelle de la propriété.
1. Prendre l'avocat du vendeur. Engagez toujours le vôtre, indépendant et bilingue. Coût : ~1 %. Valeur : tout.
2. Sauter la vérification du deslinde. Un titre sans bornage officiel propre peut être invendable. Votre avocat le confirme au Registro de Títulos.
3. Acheter « sur plan » chez un promoteur inconnu. Vérifiez les projets déjà livrés, visitez-en un en personne, et confirmez CONFOTUR et permis de construire avant le moindre paiement.
4. Croire les loyers garantis. « 10 % garantis 5 ans » est un marketing intégré au prix de vente. Souscrivez sur le loyer de marché, pas sur la promesse.
5. Ignorer le règlement de copropriété. Certaines résidences interdisent totalement la location courte. Si Airbnb est votre plan, c'est le premier document à lire.
6. Sous-estimer l'ameublement. Le neuf est livré sans meubles — prévoyez 15 000 à 40 000 $ selon la taille et le standard locatif.
7. Se laisser presser. Le même bien existera le mois prochain. « Payez aujourd'hui ou c'est perdu » est une technique de vente, pas un fait de marché. Punta Cana est un endroit sûr pour acheter — voir notre guide sécurité — mais acheter négligemment ne l'est nulle part.
Vous avez trois voies réalistes. D'abord, explorer en ligne : nous avons créé CanaKeys.com — notre site sœur entièrement dédié à l'immobilier de Punta Cana — parce que les portails généralistes mélangent annonces obsolètes et non vérifiées. Chaque annonce y est contrôlée par des gens qui travaillent physiquement sur ce marché.
Ensuite, voir les biens en personne. Notre tour immobilier de Punta Cana est une demi-journée privée avec un expert local : vous visitez 4 à 6 programmes adaptés à votre budget, voyez du livré et du chantier, et obtenez des réponses honnêtes sur chaque zone — en français, anglais, espagnol ou russe. C'est le chemin le plus rapide du « rêve sur chaise longue » à une vraie shortlist. Écrivez-nous sur WhatsApp, on construit l'itinéraire autour de vous.
Enfin, cadrer le juridique tôt. Avant même de choisir un lot, une heure de consultation avec un avocat immobilier dominicain indépendant coûte peu et vous dit exactement à quoi ressemblerait votre achat sur le papier.
Et si ce voyage reste d'abord une histoire de plages, pas d'actes — c'est notre métier. Toutes nos excursions incluent la prise en charge à l'hôtel, sans acompte et avec annulation gratuite. Le marché immobilier sera toujours là après le catamaran.
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