29. August 2026 · 15 Min. Lesezeit
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Ja, Ausländer können in der Dominikanischen Republik Immobilien mit denselben Rechten wie Einheimische kaufen — ganz ohne Aufenthaltsgenehmigung. So funktioniert der Prozess 2026 wirklich, was er kostet und wo man anfängt zu suchen.
Ja. Die Dominikanische Republik ist einer der offensten Immobilienmärkte der Karibik. Seit 1998 haben ausländische Käufer exakt dieselben Eigentumsrechte wie dominikanische Staatsbürger: Kauf auf den eigenen Namen, volles Grundeigentum (kein Erbpacht), jederzeit verkaufbar, vererbbar. Keine Residenz, kein Visum, kein lokaler Partner, keine Gesellschaft nötig.
Das überrascht viele. Mexiko begrenzt Strandkäufe über Bank-Treuhänder, Thailand verbietet Ausländern Grundeigentum, Zentralamerika schichtet Genehmigungen auf. Die Dominikanische Republik kennt all das nicht — dein Name steht direkt im Titel beim Registro de Títulos, genau wie bei jedem einheimischen Käufer.
Wir sind Cana Tours, ein lokaler Veranstalter aus Bávaro. Jede Woche sitzen Gäste in unseren Transferfahrzeugen, die auf dem Rückweg von Saona dieselbe Frage stellen: „Könnten wir hier eigentlich etwas kaufen?" Dieser Guide ist unsere ehrliche Antwort — aufgeschrieben. Und genau deshalb haben wir CanaKeys.com gebaut: unsere Schwesterseite, auf der du geprüfte Objekte durchsehen kannst, statt vom Liegestuhl aus zu raten.
Immobilien-Überblick Punta Cana ansehen →Der Flughafen Punta Cana ist der meistfrequentierte der Karibik, und die Ankünfte brechen weiter Rekorde. Für Käufer heißt das: Mietnachfrage ist strukturell, kein Saison-Hype. Die Touristenzone läuft zwölf Monate im Jahr.
Im Karibikvergleich sind die Einstiegspreise immer noch niedrig. Ein modernes Einzimmer-Apartment in Strandnähe in Bávaro beginnt bei rund 130.000 US$. Auf Barbados, den Caymans oder den Bahamas multiplizierst du das mit drei oder vier — bei ähnlichen Übernachtungspreisen.
Der dritte Treiber ist die CONFOTUR-Steuerförderung (mehr dazu unten): zertifizierte Neubauten sparen die 3-%-Übertragungssteuer und bis zu 15 Jahre die jährliche Grundsteuer. Fast jedes neue Projekt in Bávaro und Cap Cana ist zertifiziert.
Und ehrlich? Die meisten Käufer starten als Gäste. Schätzungen der Branche sagen: Etwa 9 von 10 Immobilien-Investoren in Punta Cana waren zuerst Touristen — sie haben auf einer späteren Reise eine Immobilien-Tour gemacht, die Zahlen gerechnet und gekauft.
1. Objekt finden und verhandeln. Preise werden fast immer in US-Dollar genannt. Neubauten haben feste Preislisten; bei Bestandsobjekten sind meist 3–8 % Verhandlungsspielraum drin.
2. Reservierung. Du unterschreibst eine Reservierungsvereinbarung und zahlst eine kleine Anzahlung — typisch 1.000–5.000 US$ bei Bestand, eine feste Reservierungsgebühr im Neubau. Damit ist die Einheit vom Markt, solange die Prüfung läuft.
3. Due Diligence (2–4 Wochen). Dein Anwalt — dein Anwalt, nicht der des Verkäufers — prüft den Titel beim Registro de Títulos: Eigentümerkette, Lasten, Hypotheken und ob die Deslinde (die amtliche Grenzvermessung) sauber ist. Dieser Schritt ist nicht optional. Er ist der wichtigste Teil des gesamten Kaufs.
4. Promesa de Venta (Kaufversprechen). Ein bindender, notariell beurkundeter Vertrag mit Preis, Zahlungsplan und Abschlusstermin. Bei Bestandsobjekten zahlst du hier typischerweise 10–30 %. Beim Bauträger startet hier der Zahlungsplan (üblich: 20 % während der Bauphase, Raten, Rest bei Übergabe).
5. Abschluss. Restzahlung, Unterzeichnung der endgültigen Kaufurkunde (Contrato de Venta Definitivo) vor dem Notar, dann Einreichung beim Grundbuchamt. Das Amt stellt den neuen Eigentumstitel auf deinen Namen aus. Gesamtdauer: 30–90 Tage bei Bestand, länger beim Bauträger (du kaufst während der Bauphase).
Kauf aus der Ferne ist normal: Mit einer notariellen Vollmacht unterschreibt dein Anwalt für dich. Rund ein Drittel der ausländischen Käufe, die wir sehen, läuft ohne Anreise des Käufers.
Plane 3–6 % des Kaufpreises als Nebenkosten ein, so aufgeteilt:
Übertragungssteuer — 3 %. Berechnet auf den amtlichen Verkehrswert (oft unter dem Kaufpreis). Einmalig, bei Eigentumsübertragung. Null, wenn das Objekt CONFOTUR-zertifiziert ist.
Anwaltskosten — 1–1,5 %. Dein unabhängiger Anwalt für Prüfung, Verträge und Abschluss. Hier nicht sparen.
Notar und Register — zusammen ca. 0,5–1 %.
Jährliche Grundsteuer (IPI) — 1 % des Katasterwerts oberhalb von ca. 170.000 US$ (die Freigrenze wird regelmäßig angepasst). Darunter: nichts. CONFOTUR-Objekte: bis zu 15 Jahre befreit.
Laufende Kosten: Hausgeld/HOA typisch 1,50–3 US$ pro m² im Monat in verwalteten Anlagen; Mietverwaltung meist 20–30 % der Mieteinnahmen.
Es gibt keine Spekulationssteuer-Falle für Nichtresidenten, keine Vermögenssteuer und keine Beschränkungen, Mieteinnahmen oder Verkaufserlöse außer Landes zu bringen. Für Zahlungs- und Währungsfragen: unser Guide zu Geld in Punta Cana.
CONFOTUR (Gesetz 158-01) ist die staatliche Tourismus-Förderung. Ist ein Neubauprojekt zertifiziert, bekommen Käufer zwei Vorteile: keine 3-%-Übertragungssteuer beim Kauf und keine 1-%-Jahressteuer für bis zu 15 Jahre ab Übergabe.
Bei einem 250.000-US$-Apartment sind das rund 7.500 US$ Ersparnis beim Kauf plus 2.500 US$ pro Jahr — echtes Geld, das die Investitionsrechnung spürbar verändert.
Was CONFOTUR nicht tut: Es garantiert keinen pünktlichen Bau, versichert keine Zahlungen und macht aus einer schlechten Lage keine gute. Das Zertifikat hängt am Projekt, nicht an deiner Einheit — lass dir die CONFOTUR-Beschlussnummer des Projekts in der Due Diligence immer bestätigen.
Fast alle Neubauten in den Touristenzonen haben es. Bestandsobjekte und ältere Gebäude meist nicht — einer der Gründe, warum Bauträgerkäufe unter Ausländern dominieren.
Bávaro / El Cortecito / Los Corales — die Rendite-Maschine. Apartments in Strandnähe ab ca. 130.000 US$, Bruttorenditen 9–11 %, hohe Auslastung. Für cashflow-orientierte Käufer. Alle Zahlen im Bávaro-Investitionsleitfaden.
Cap Cana — das Luxus-Reservat: Punta-Espada-Golf, Marina, Juanillo-Strand. Einstieg ab ca. 350.000 US$ für Markenresidenzen, Villen ab 1,2 Mio. Geringere Rendite (6–8 %), stärkster Kapitalerhalt. Siehe Cap-Cana-Guide.
Cocotal / Downtown Punta Cana — Golf-Community zwischen beiden Welten, beliebt bei Langzeitmietern und digitalen Nomaden; Einstieg ab ca. 110.000 US$.
Uvero Alto & Macao — der aufstrebende Norden: neuester Bestand, weniger Dichte, längerer Flughafentransfer (45 Min.), längere Wachstumspipeline. Apartments ab ca. 180.000 US$.
Cabeza de Toro — kleine Halbinsel zwischen Bávaro und Cap Cana mit Marina; knappes Angebot hält die Preise stabil, beliebt bei Familien mit Boot.
Die komplette Zonen-Analyse mit Wertsteigerungsdaten liegt auf unserem Immobilien-Hub.
Geprüfte Objekte auf CanaKeys.com ansehen →Die ehrliche Spanne für Bruttomietrenditen 2026: 6–11 % — abhängig fast nur von Zone und Verwaltungsqualität. Bávaro-Strandlage oben, Cap Cana unten, dafür mit besserer Wertsteigerung.
Die Auslastung in den Top-Zonen liegt bei 65–78 % im Jahresschnitt — Januar bis April ist praktisch ausverkauft, September und Oktober sind die weichen Monate.
Netto ist nicht Brutto. Ziehe Verwaltung (20–30 % der Miete), Nebenkosten, Hausgeld, Reinigung und Plattformgebühren ab — die meisten Eigentümer landen bei 55–65 % vom Brutto. Die komplette Rechnung: durchschnittliche Airbnb-Rendite in Punta Cana.
Kurzzeitmiete (Airbnb) schlägt Langzeitmiete in den Strandzonen; Langzeit schlägt sie in Verón und Downtown. Wenn du erst Urlaubswohnung gegen Resort vergleichen willst: unser Airbnb-vs-Resorts-Vergleich — derselbe Trade-off im Eigentumsmaßstab.
1. Der Anwalt des Verkäufers. Nimm immer deinen eigenen, unabhängigen, zweisprachigen Anwalt. Kosten: ~1 %. Wert: alles.
2. Deslinde-Check überspringen. Ein Titel ohne sauber registrierte Grenzvermessung kann unverkäuflich sein. Dein Anwalt bestätigt das beim Registro de Títulos.
3. „Pre-Sale" bei unbekanntem Bauträger. Prüfe fertiggestellte Projekte, besuche eines vor Ort, und verifiziere CONFOTUR plus Baugenehmigung vor jeder Zahlung.
4. Mietgarantien glauben. „10 % garantiert für 5 Jahre" ist im Kaufpreis verstecktes Marketing. Rechne mit Marktmiete, nicht mit dem Versprechen.
5. Hausordnung ignorieren. Manche Anlagen verbieten Kurzzeitmiete komplett. Wenn Airbnb-Einnahmen dein Plan sind, ist das das erste Dokument, das du liest.
6. Möblierung unterschätzen. Bauträger liefern unmöbliert — rechne 15.000–40.000 US$ je nach Größe und Vermietungsstandard.
7. Sich hetzen lassen. Dasselbe Apartment gibt es auch nächsten Monat. „Heute zahlen oder weg" ist Verkaufstechnik, kein Marktfakt. Punta Cana ist ein sicherer Ort zum Kaufen — siehe unseren Sicherheits-Guide — aber leichtsinnig kaufen ist nirgends sicher.
Du hast drei realistische Wege. Erstens: online stöbern. Wir haben CanaKeys.com gebaut — unsere Schwesterseite, die sich komplett auf Immobilien in Punta Cana konzentriert — weil große Portale veraltete und ungeprüfte Anzeigen mischen. Jedes Objekt dort ist von Leuten geprüft, die physisch in diesem Markt arbeiten.
Zweitens: Objekte persönlich sehen. Unsere Immobilien-Tour Punta Cana ist ein privater halber Tag mit einem lokalen Experten: Du besuchst 4–6 Projekte passend zu deinem Budget, siehst Fertiges und im Bau Befindliches und bekommst ehrliche Antworten zu jeder Zone — auf Deutsch, Englisch, Spanisch oder Russisch. Der schnellste Weg vom „Liegestuhl-Träumen" zur echten Shortlist. Schreib uns auf WhatsApp, wir bauen die Route um dich herum.
Drittens: die juristische Seite früh klären. Schon bevor du eine Einheit wählst: Eine einstündige Beratung bei einem unabhängigen dominikanischen Immobilienanwalt kostet wenig und zeigt dir exakt, wie dein Kauf auf dem Papier aussehen würde.
Und wenn diese Reise erst mal Strände statt Urkunden bedeutet — das können wir am besten. Alle unsere Ausflüge kommen mit Hotelabholung, ohne Vorauszahlung und mit kostenloser Stornierung. Der Immobilienmarkt läuft nicht weg — das Katamaran-Erlebnis schon.
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