29 de agosto de 2026 · 15 min de leitura
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Sim, estrangeiros podem comprar imóveis na República Dominicana com os mesmos direitos dos cidadãos — sem residência. Veja como o processo funciona de verdade em 2026, quanto custa e por onde começar a procurar.
Sim. A República Dominicana é um dos mercados imobiliários mais abertos do Caribe. Desde 1998, compradores estrangeiros têm exatamente os mesmos direitos de propriedade que cidadãos dominicanos: comprar em nome próprio, ser dono do terreno em plena propriedade (não leasehold), vender quando quiser e transmitir aos herdeiros. Não precisa de residência, visto, sócio local nem empresa.
Isso surpreende. O México restringe compras à beira-mar via fideicomissos bancários, a Tailândia proíbe estrangeiros de possuir terra, e a América Central empilha permissões. A República Dominicana não tem nada disso — o seu nome vai direto ao título no Registro de Títulos, como qualquer comprador dominicano.
Somos a Cana Tours, uma operadora local de Bávaro. Toda semana levamos hóspedes a passeios que fazem a mesma pergunta na volta de Saona: «Será que dá para comprar algo aqui?» Este guia é a resposta honesta que damos a eles, por escrito — e é também por isso que criámos o CanaKeys.com, o nosso site irmão para explorar anúncios verificados em vez de adivinhar da espreguiçadeira.
Ver o panorama imobiliário de Punta Cana →O Aeroporto Internacional de Punta Cana é o mais movimentado do Caribe e as chegadas de turistas continuam a bater recordes. Para um comprador isso significa uma coisa: a procura de arrendamento é estrutural, não um modismo sazonal. O corredor turístico funciona os doze meses do ano.
Comparado a outros mercados caribenhos, os preços de entrada ainda são baixos. Um apartamento moderno de um quarto a pé da praia em Bávaro começa por volta de US$130.000. Em Barbados, nas Cayman ou nas Bahamas multiplique por três ou quatro — com diárias de arrendamento semelhantes.
O terceiro motor é o incentivo fiscal CONFOTUR (detalhes abaixo): empreendimentos novos certificados poupam os 3 % de transferência e até 15 anos de imposto anual sobre o imóvel. Quase todos os projetos novos em Bávaro e Cap Cana são certificados.
E honestamente? Boa parte dos compradores começa como hóspede. Estimativas do setor dizem que cerca de 9 em cada 10 investidores imobiliários em Punta Cana vieram primeiro como turistas — fizeram um tour imobiliário numa viagem posterior, fizeram as contas e compraram.
1. Encontrar o imóvel e negociar. Os preços são quase sempre em dólares. Empreendimentos novos têm tabelas fixas; na revenda costuma haver 3–8 % de margem.
2. Reserva. Você assina um acordo de reserva e paga um pequeno sinal — tipicamente US$1.000–5.000 na revenda, ou uma taxa fixa em empreendimentos novos. A unidade sai do mercado enquanto corre a verificação.
3. Due diligence (2–4 semanas). O seu advogado — o seu, não o do vendedor — verifica o título no Registro de Títulos: cadeia de propriedade, ônus, hipotecas e se o deslinde (o levantamento oficial de limites) está limpo. Este passo não é opcional. É a parte mais importante de toda a compra.
4. Promesa de Venta (promessa de venda). Um contrato vinculante e notarizado que fixa preço, cronograma de pagamento e data de fechamento. Na revenda paga-se aqui tipicamente 10–30 %. Na planta, é aqui que começa o plano de pagamentos (comumente 20 % durante a obra, parcelas, saldo na entrega).
5. Fechamento. Pagamento final, assinatura da escritura definitiva (Contrato de Venta Definitivo) perante notário, depois registo no Registro de Títulos. O registo emite o novo Certificado de Título em seu nome. Prazo total: 30–90 dias na revenda; mais na planta (compra-se durante a obra).
Comprar à distância é normal: com uma procuração notarizada o seu advogado assina por si. Cerca de um terço das compras estrangeiras que vemos fecha sem o comprador viajar.
Reserve 3–6 % do preço de compra a mais, assim distribuídos:
Imposto de transferência — 3 %. Calculado sobre o valor fiscal (muitas vezes abaixo do preço de venda). Pago uma vez, na transferência do título. Zero se o imóvel for certificado CONFOTUR.
Honorários advocatícios — 1–1,5 %. O seu advogado independente para due diligence, contratos e fechamento. Não poupe aqui.
Notário e registo — cerca de 0,5–1 % combinados.
Imposto anual sobre o imóvel (IPI) — 1 % do valor cadastral acima de aproximadamente US$170.000 (o limiar de isenção é ajustado periodicamente). Abaixo do limiar: nada. Imóveis CONFOTUR: isentos até 15 anos.
Custos correntes: condomínio tipicamente US$1,50–3 por m² ao mês em comunidades administradas; a gestão de arrendamento costuma custar 20–30 % das rendas.
Não há armadilha de mais-valias para não residentes, nem imposto sobre património, nem restrições para levar rendas ou produto da venda para fora do país. Para moeda e pagamentos, o nosso guia de dinheiro em Punta Cana.
O CONFOTUR (Lei 158-01) é o incentivo estatal ao desenvolvimento turístico. Quando um empreendimento novo é certificado, os compradores ganham dois grandes benefícios: zero 3 % de transferência no fechamento e zero 1 % de imposto anual por até 15 anos a partir da entrega.
Num apartamento de US$250.000 são cerca de US$7.500 poupados no fechamento mais US$2.500 por ano — dinheiro real que muda sensivelmente a matemática do investimento.
O que o CONFOTUR não faz: não garante que o incorporador termine a tempo, não assegura os seus pagamentos e não torna boa uma má localização. O certificado pertence ao projeto, não à sua unidade — confirme sempre o número da resolução CONFOTUR do projeto durante a due diligence.
Quase todos os empreendimentos novos nas zonas turísticas o têm. Revendas e prédios antigos, em geral não — uma das razões pelas quais a compra na planta domina entre estrangeiros.
Bávaro / El Cortecito / Los Corales — o motor de rentabilidade. Apartamentos a pé da praia desde cerca de US$130.000, rentabilidade bruta 9–11 %, alta ocupação. Para compradores focados em fluxo de caixa. Todos os números no guia de investimento de Bávaro.
Cap Cana — a reserva fechada de luxo: golfe Punta Espada, a marina, praia Juanillo. Entrada a partir de cerca de US$350.000 em residências de marca, vilas desde US$1,2 M. Menor rentabilidade (6–8 %), maior preservação de capital. Ver o guia de Cap Cana.
Cocotal / Downtown Punta Cana — comunidade de golfe a meio caminho, popular entre inquilinos de longa duração e nómadas digitais; entrada desde cerca de US$110.000.
Uvero Alto e Macao — o norte emergente: stock mais recente, menos densidade, transfer mais longo (45 min), maior runway de crescimento. Apartamentos desde cerca de US$180.000.
Cabeza de Toro — pequena península entre Bávaro e Cap Cana com marina; o baixo inventário mantém os preços firmes, popular entre famílias náuticas.
A análise completa zona a zona com dados de valorização está no nosso hub imobiliário.
Explorar anúncios verificados no CanaKeys.com →A faixa honesta de rentabilidade bruta em 2026: 6–11 %, dependendo quase só da zona e da qualidade da gestão. Bávaro a pé da praia no topo; Cap Cana em baixo mas com melhor valorização.
A ocupação nas zonas prime fica entre 65–78 % em média anual — de janeiro a abril está praticamente esgotado; setembro e outubro são os meses fracos.
Líquido não é bruto. Desconte gestão (20–30 % das rendas), utilities, condomínio, limpeza e comissões de plataforma — a maioria dos proprietários aterra em 55–65 % do bruto. Publicámos as contas completas em rentabilidade média de Airbnb em Punta Cana.
O arrendamento curto (Airbnb) vence o longo prazo nas zonas de praia; o longo prazo vence em Verón e Downtown. Se primeiro quer comparar viver em casa de férias versus resort, leia a nossa comparação Airbnb vs resorts — o mesmo trade-off à escala de propriedade.
1. Usar o advogado do vendedor. Contrate sempre o seu, independente e bilingue. Custo: ~1 %. Valor: tudo.
2. Saltar a verificação do deslinde. Um título sem levantamento de limites registado e limpo pode ser invendável. O seu advogado confirma isso no Registro de Títulos.
3. Comprar «na planta» de incorporador desconhecido. Verifique projetos já entregues, visite um pessoalmente e confirme CONFOTUR e licenças de construção antes de qualquer pagamento.
4. Acreditar em renda garantida. «10 % garantidos por 5 anos» é marketing embutido no preço. Avalie o negócio pela renda de mercado, não pela promessa.
5. Ignorar as regras do condomínio. Algumas comunidades proíbem totalmente o arrendamento curto. Se Airbnb é o seu plano, é o primeiro documento a ler.
6. Subestimar a mobília. A entrega é sem mobília — reserve US$15.000–40.000 conforme o tamanho e o padrão de arrendamento.
7. Deixar-se apressar. O mesmo apartamento existirá no próximo mês. «Pague hoje ou perde» é técnica de venda, não facto de mercado. Punta Cana é um lugar seguro para comprar — veja o nosso guia de segurança — mas comprar descuidadamente não é seguro em lugar nenhum.
Tem três caminhos realistas. Primeiro, explorar online: criámos o CanaKeys.com — o nosso site irmão dedicado inteiramente ao imobiliário de Punta Cana — porque os portais generalistas misturam anúncios velhos com não verificados. Cada anúncio lá é revisto por pessoas que trabalham fisicamente neste mercado.
Segundo, ver imóveis pessoalmente. O nosso Tour Imobiliário de Punta Cana é uma meio-dia privada com um especialista local: visita 4–6 empreendimentos ajustados ao seu orçamento, vê o entregue e o em obra, e recebe respostas honestas sobre cada zona — em português, inglês, espanhol ou russo. É o caminho mais rápido do «sonho na espreguiçadeira» a uma shortlist real. Escreva-nos no WhatsApp e montamos a rota à sua volta.
Terceiro, arrumar cedo o lado jurídico. Antes mesmo de escolher a unidade, uma hora de consulta com um advogado imobiliário dominicano independente custa pouco e diz exatamente como a sua compra ficaria no papel.
E se esta viagem ainda for de praias e não de escrituras — é o que fazemos melhor. Todos os nossos passeios incluem recolha no hotel, sem pré-pagamento e com cancelamento gratuito. O mercado imobiliário continuará aqui depois do catamarã.
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